Việc giao đất, cho thuê đất theo từng đợt (theo tiến độ GPMB) tưởng chừng như thuận lợi cho doanh nghiệp làm dự án nhưng lại nảy sinh những vướng mắc khó giải quyết. Bởi vậy, có địa phương đã chủ động điều chỉnh chính sách để gỡ vướng.

Bài học từ tỉnh Hậu Giang

Tại Công văn số 544/BC-STTMT gửi UBND tỉnh Hậu Giang, Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh này khẳng định, căn cứ vào Điều 52 và 53 của Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất ngoài điều kiện phù hợp với kế hoạch sử dụng đất được duyệt, còn căn cứ vào nhu cầu sử dụng trong dự án đầu tư.

Để hỗ trợ các nhà đầu tư chủ động được mặt bằng, tỉnh Hậu Giang đã có thời gian thực hiện chủ trương cho phép các nhà đầu tư thực hiện thủ tục xin giao đất, thuê đất từng đợt với phần diện tích đã giải phóng mặt bằng (không theo tiến độ sử dụng đất).

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Sở Tài nguyên Môi trường Hậu Giang đã báo cáo về 3 vấn đề phát sinh khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng theo từng đợt (không theo tiến độ sử dụng đất).

Thứ nhất là sự khác biệt về giá giao đất, cho thuê đất trong cùng một dự án. Bởi thời điểm tính tiền sử dụng đất, thuê đất được xác định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai là đối với dự án nhà nước thu hồi đất sẽ gặp khó trong việc xác định số tiền khấu trừ khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần kinh phí nhà đầu tư ứng trước để thực hiện GPMB.

Và thứ ba là khi giao đất, cho thuê đất theo từng đợt thì thời hạn sử dụng đất của dự án sẽ rất khác nhau. Theo khoản 8, điều 126 Luật Đất đai, thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo công văn số 7270/BTC-QLCS ngày 13/7/2023 của Bộ Tài Chính phúc đáp cho Sở Tài chính Hậu Giang: “Đối với việc giao đất, cho thuê đất từng đợt, thực hiện việc khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không thực hiện được. Bởi vì việc khấu trừ sẽ không chính xác giữa các đợt giao đất, cho thuê đất và sẽ chồng lấn về số tiền đề nghị ghi thu ghi chi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không tương ứng với số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khó thực hiện theo từng quyết định của cơ quan có thẩm quyền”.

Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hậu Giang trình UBND tỉnh xin chủ trương dừng thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng đợt đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hậu Giang.

Từ báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh Hậu Giang đã ra văn bản số 1624/UBND-NCTH ngày 24/10/2023 thống nhất dừng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng đợt đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Hậu Giang.

Thế khó của nhiều doanh nghiệp tại Hải Phòng

Theo thông tin phản ánh trên báo chí, những khó khăn phát sinh do giao đất từng đợt tại Hậu Giang đang lặp lại ở Hải Phòng, cụ thể là tại Dự án phát triển khu dân cư tại thị trấn Vĩnh Bảo, huyện Vĩnh Bảo, TP Hải Phòng.

Tháng 11/2021, Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn (May – Diêm Sài Gòn) chính thức trở thành Chủ đầu tư của dự án này. Đây là dự án đầu tiên của TP Hải Phòng thực hiện đấu thầu công khai trên hệ thống đấu thầu quốc gia. Theo hồ sơ thầu, hồ sơ đề xuất của NĐT và được UBND Thành phố chấp thuận thì dự án chỉ thực hiện một giai đoạn và không được phân kỳ đầu tư. Dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nên giao cho UBDN huyện Vĩnh Bảo là đơn vị thực hiện công tác GPMB. Thời gian GPMB: trong thời gian là 6 tháng kể từ ngày ban hành Quyết định.

Đến thời điểm hiện tại sau 28 tháng kể từ ngày TP Hải Phòng ban hành quyết định chấp thuận nhà đầu tư, dự án vẫn chưa có quyết toán GPMB hoàn thành.

Thực tế, tại dự án này, May – Diêm Sài Gòn đã nhận 02 quyết định giao đất. Đợt 1 vào ngày 29/12/2022 với diện tích 87.355,5 m2. Đợt 2 là ngày 17/1/2024 với diện tích 9.361,8m2. Cùng với đó, công ty nhận được 04 văn bản thông báo về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp với bốn con số khác nhau. Điều này khiến doanh nghiệp lúng túng và không có căn cứ pháp lý để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Tính tới thời điểm hiện tại công ty cũng đã tạm ứng số tiền 134.836.717.000 đồng và được Sở Tài chính Hải Phòng xác nhận được trừ vào nghĩa vụ tài chính bằng Văn bản số 5399/STC-QLN&NTNS và Văn bản số 575/STC-QLN&NTNS.

TP Hải Phòng tính tiền sử dụng đất phần diện tích đã giao và yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất trên phần diện tích đã giao khi chưa có quyết toán GPMB. Thấy sự việc không đúng trình tự quy định, May – Diêm Sài Gòn đã kiến nghị UBND thành phố Hải Phòng có phương án tháo gỡ, xử lý dứt điểm nhưng vẫn không được giải quyết.

Phỏng vấn đại diện May Diêm Sài Gòn, vị này chia sẻ: “Trong lúc chúng tôi vẫn đang kiến nghị tới các cơ quan chức năng TP Hải Phòng để giải quyết việc kiến nghị làm rõ phương pháp giao đất, tính tiền sử dụng đất của dự án cho NĐT và chưa có lời hồi đáp thì bất ngờ nhận được thông báo cưỡng chế thuế bằng cách dừng hóa đơn từ cơ quan thuế. Điều này gây khó khăn rất lớn cho công ty khi dự án đình trệ, người lao động tạm ngưng làm việc”.

Vị đại diện này cũng bày tỏ mong muốn UBND TP Hải Phòng hỗ trợ doanh nghiệp, đề nghị cơ quan thuế chưa thực hiện lệnh cưỡng chế hóa đơn trước khi giải quyết kiến nghị của doanh nghiệp tại dự án khu dân cư thị trấn Vĩnh Bảo.

Theo quan điểm của chủ đầu tư, khi hai bên không có tiếng nói chung, có lẽ sẽ cần một cơ quan trung gian như Thanh tra Chính phủ hoặc tòa án cho ý kiến để có hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc cho cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương.

Theo các chuyên gia, việc giao đất, cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai, cũng là cách để chính quyền địa phương thu hút doanh nghiệp về đầu tư phát triển hạ tầng. Bởi vậy, nếu phương thức này gặp điểm nghẽn, không thể thông suốt sẽ ảnh hưởng tới kinh tế – xã hội của địa phương cũng như giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư.